¿De verdad me conviene este producto financiero a pesar de que nunca antes he alquilado un bien inmueble?

Tradicionalmente, el alquiler de viviendas ha generado un alto rendimiento mensual a los propietarios.

Durante los últimos años en los que la crisis económica ha afectado al sector inmobiliario de forma singular, esta alta generación de rendimientos no se ha visto afectada en las nuevas inversiones en vivienda, ya que la bajada del precio medio del alquiler ha sido compensada con creces por la bajada de los precios de adquisición de las viviendas.

En estos momentos, en los que los precios de adquisición de vivienda nueva están en su momento más bajo, las sociedades INVERMAX y Alquiler Seguro se han unido en un proyecto en común para aprovechar las actuales oportunidades de inversión, garantizando la rentabilidad en alquiler de las viviendas y aprovechando la revalorización de las mismas.

¿Cómo calculo la rentabilidad de mi inversión con Cooperativa de Arrendadores?

La inversión realizada a través de Cooperativa de Arrendadores tiene dos vías de generación de ingresos para el inversor que obtendrá hasta un 6,5% de rentabilidad anual.

1. Por una parte, obtendrá una renta mensual mediante la gestión en alquiler de la vivienda. Esta gestión la llevará a cabo Alquiler Seguro, S.A.U. que es la empresa nacional líder en el sector de gestión integral de propiedades en renta, ofreciendo ingresos seguros para los inversores. En la mayor parte de las promociones ofertadas, la rentabilidad del alquiler supera el 3%.
2. Por otra parte, tanto INVERMAX como Alquiler Seguro, como expertos en el sector inmobiliario, han estimado que la vivienda adquirida hoy tendrá una importante revalorización en los próximos años. Siendo muy conservadores en las estimaciones, prevemos que la rentabilidad neta anual al cabo de diez años será de, al menos, el 3,5% sólo por este concepto.

¿Qué costes tiene toda la inversión y cómo se desglosan?

Los costes totales de la  inversión se pueden desglosar para dos situaciones: con financiación externa o mediante recursos propios. Habrá que tener en cuenta los siguientes costes:

1. Notario 950€ aprox.
2. Registro 450€ aprox.
3. Impuestos 10% IVA + 0,75% AJD.
4. Pago de la vivienda (Señal 6000€ + Entrada 20% + Durante la obra 30% + Entrega de la vivienda 50% restante)
5. Gastos financieros (Sólo si hay hipoteca) desglosados:
   1. Tasación 350€ aprox.
   2. Comisiones 1% aprox.
   3. Notario 900€ aprox.
   4. Registro 450€ aprox.
   5. Impuestos 1,2% aprox.
   6. Gestoría 700€ aprox.

¿Cuál es el horizonte de la inversión recomendado?

La rentabilidad de una inversión en el sector inmobiliario siempre se maximiza con el tiempo, por lo que a mayor tiempo de mantenimiento de las inversiones, estas generan mayores tasas de rentabilidad.

La inversión diseñada por Cooperativa de Arrendadores alcanzará un nivel óptimo de rentabilidad a los  diez años, lo que no implica que el inversor no pueda recuperar su inversión en un plazo menor habiendo obtenido una excelente rentabilidad, tanto por la generación de rendimientos del alquiler como por la revalorización del inmueble.

¿Existen impedimentos para abandonar mi inversión en cualquier momento?

No existe ningún impedimento para recuperar su inversión. Lo único que debe hacer es vender el activo, pudiendo Cooperativa de Arrendadores gestionarle la venta a otro inversor partícipe, tal y como funcionaría un mercado secundario.

¿Qué riesgos existen para este tipo de inversión?

Los riesgos de este tipo de inversión son realmente escasos y además tienen una probabilidad muy reducida de alterar la rentabilidad esperada. Si bien, podemos distinguir dos tipologías diferentes:

• Sobre la posible disminución de la rentabilidad obtenida vía alquiler.
  1. Las rentas de los arrendamientos urbanos de vivienda han alcanzado su punto más bajo entre 2013 y principios de 2014, debido precisamente a la excesiva oferta disponible y a las bajas condiciones económicas de los arrendatarios. En 2015 se están experimentando las primeras subidas de renta en determinados tipos de vivienda y zonas, debido precisamente al agotamiento del stock disponible en algunos barrios y especialmente en viviendas de obra nueva. Por otra parte, la media de tiempo que Alquiler Seguro tarda en alquilar una vivienda es de 15 días, por lo que se rentabiliza la vivienda casi de forma continua.
  2. Los procesos de gestión de Alquiler Seguro en la gestión de los alquileres son altamente eficientes y el cobro de la renta está garantizado gracias al proceso certificado por Bureau Veritas mediante el Sello de Calidad ISO 9001. Hay que tener en cuenta que Alquiler Seguro gestiona en la actualidad más de 38.000 viviendas en alquiler, siendo la empresa nacional líder en el sector de gestión integral de propiedades en renta. Esta es la mejor garantía para el inversor.

• Sobre el posible descenso del valor de la vivienda adquirida.
  • En el momento actual el coste de adquisición de una vivienda de nueva construcción está situado en mínimos históricos, por lo que las posibilidades de revalorización de la inversión son máximas. Además, en estos momentos Cooperativa de Arrendadores ofrece productos inmobiliarios de nueva planta por debajo del precio de mercado, debido fundamentalmente a la eficiencia de INVERMAX en el asesoramiento para la elección de viviendas residenciales como activos.
  • Al tratarse de viviendas diseñadas especialmente para ser explotadas en alquiler, los costes de mantenimiento son muy bajos, derivando en productos extremadamente competitivos y con gran atractivo para los potenciales arrendatarios.

¿Y a pesar de tener la vivienda alquilada, se puede vender?

Sí. No existe ningún inconveniente para la venta de la vivienda a un tercero. El nuevo propietario queda subrogado automáticamente en el contrato de arrendamiento, percibiendo la totalidad de las rentas desde la firma de la escritura de compraventa. Esta característica es una de las más atractivas para transmitir la vivienda en un mercado secundario a un nuevo inversor interesado en disponer de un activo inmobiliario rentable.

Cooperativa de Arrendadores ofrece un servicio de mediación para facilitar y agilizar las transacciones entre sus clientes inversores, mediante una lista de espera de próximos compradores.

¿Cuál es el siguiente paso tras recibir las llaves la vivienda?  

Tras adquirir la vivienda es preciso tramitar las altas de los suministros (agua, electricidad y gas) con cada una de las compañías. En Cooperativa de Arrendadores ofrecemos al cliente inversor un  servicio de gestión integral de su inversión, por lo que podemos encargarnos de todos los trámites para que usted no tenga ninguna molestia. Igualmente nos ocupamos de arrendar su vivienda desde el momento que la vivienda tenga contratados los suministros, mediante el proceso de promoción del inmueble, búsqueda y selección de arrendatarios.

¿Cuál es el régimen fiscal de este tipo de inversiones?

El régimen fiscal de este tipo de inversiones es francamente favorable para los inversores propietarios de viviendas explotadas en alquiler:

• En primer lugar, en el IRPF podrá deducirse fiscalmente de los ingresos efectivos obtenidos por el alquiler, todos los gastos que se deriven del arrendamiento de vivienda:
• Los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda.
• Los tributos que incidan sobre los rendimientos o sobre la vivienda.
• Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.
• Los gastos de conservación y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda).
• Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga).
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
• El importe que se destine a la amortización de la vivienda, siempre que responda a su depreciación efectiva. Su cálculo se realiza aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
• Una vez que a los ingresos obtenidos por el alquiler se han descontado los gastos indicados, se aplican las siguientes reducciones:
• A partir del 1 de enero de 2015, los arrendadores podrán practicar una reducción del 60% al Rendimiento Neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.

Veamos un caso práctico:

Juan ha invertido con Cooperativa de Arrendadores en una vivienda que le ha costado 120.000 euros.  Para realizar esta compra, Juan ha obtenido de su entidad bancaria un préstamo hipotecario por importe de 50.000 euros que va pagando con parte de los 500 euros mensuales que le paga el inquilino que ha seleccionado Cooperativa de Arrendadores para su vivienda. Los gastos  de formalización del préstamo ascendieron a 2.500 euros. El IBI y los gastos de comunidad suponen 1.000 euros al año. Además ha contratado un seguro para proteger su vivienda que le cuenta 250 euros al año.

¿Cuánto pagará Juan a Hacienda por las rentas de su alquiler?

 

 

 

Veamos un caso práctico:

Juan ha invertido con Cooperativa de Arrendadores en una vivienda que le ha costado 120.000 euros.  Juan obtiene unos ingresos de  500 euros mensuales que le paga el inquilino que ha seleccionado Cooperativa de Arrendadores para su vivienda. El IBI y los gastos de comunidad suponen 1.000 euros al año. Además ha contratado un seguro para proteger su vivienda que le cuenta 250 euros al año.

¿Cuánto pagará Juan a Hacienda por las rentas de su alquiler?

 

¿No sería mejor dejar mi dinero a plazo fijo en un banco?

Para contestar a esta pregunta vamos a analizar ambas inversiones, la inmobiliaria y la financiera en una entidad bancaria, desde los dos aspectos que inciden en ambos tipos de inversión: 1) el mantenimiento del valor de la inversión y 2) la rentabilidad financiero-fiscal de cada una.

• Mantenimiento del valor de la inversión
  1. La inversión en una cuenta a plazo fijo en un banco tiene el problema de que nuestro depósito está afectado negativamente por la inflación. Esta situación se ve agravada por los bajos tipos de interés con los que se remunera actualmente este tipo de cuentas, siendo en estos momentos muy inferior a la inflación.
  2. Por el contrario, la inversión inmobiliaria realizada en estos momentos, con unos costes de adquisición de una vivienda de nueva construcción situados en mínimos histórico, hace que nuestra inversión no solo esté protegida, sino que experimente incrementos anuales de valor muy por encima de la inflación.

 

• Rentabilidad financiero-fiscal de la inversión
  • La inversión en una cuenta a plazo fijo presenta el siguiente esquema de rentabilidad financiero-fiscal:
• 
  • La inversión basada en activos inmobiliarios explotados en alquiler presenta el siguiente esquema de rentabilidad financiero-fiscal 

 

Como podemos ver, la inversión inmobiliaria es mucho más atractiva, tanto en términos absolutos (4.256 € de rendimiento financiero-fiscal, frente a los 480 € por el mismo concepto de la inversión a plazo fijo), como en términos de rendimiento porcentual anual (3,55% frente al 0,40%).

Por otra parte, la inversión a plazo fijo se ve negativamente afectada por la inflación en el momento en que esta supera la rentabilidad financiero-fiscal de la inversión, es decir, en el momento en que la inflación sea superior al 0,40%.

Sin embargo, la inversión en activos inmobiliarios tiene un mayor margen de protección contra los efectos negativos de la inflación debido a su mayor rentabilidad y a la previsible subida del valor de los activos inmobiliario que se deriva de la salida de la crisis económica en España.

 

Si tienes más dudas no dudes en ponerte en contacto con nosotros